A raíz de las inquietudes planteadas por nuestros clientes en el año 2025, al analizar el costo de la construcción con la rentabilidad esperada, hicimos en aquel momento un análisis muy grueso de las variaciones del costo real de la construcción, tomando como base el índice de la Cámara de la Construcción, con respecto al dólar libre durante todo el año 2024.
Es claro que este análisis solo trabaja sobre una de las caras de la moneda, los costos de construcción. Mientras que el retorno depende también de los precios comerciales del bien, que responden a la ley de Oferta y Demanda.
2024: el costo en dólares subió un 62%
El resultado de ese análisis mostró para el año 2024 un incremento en pesos del costo del m² de 66% contra un aumento del dólar de apenas el 4%. Esto significa llanamente un incremento en dólares del costo de la construcción de un 62%.
2025: el dólar se apreció respecto de los costos en pesos
Por pedido de algunos clientes, hemos repetido el análisis para el año 2025 y lo que va del 2026.
Para el año 2025, la variación del m² de construcción según la Cámara fue del 20,7% contra un dólar (ahora ya oficial) que aumentó un 37%. Por lo que vemos que en 2025 el dólar se apreció respecto de la variación en pesos un 16%.
2026 (hasta septiembre): atraso del dólar del 20%
En lo que va del 2026 hemos analizado hasta septiembre, que es la última publicación de la Cámara de la Construcción.
Ésta nos refleja una variación en 2026 del ICC del 26% contra una variación del dólar del 6%, arrojando un atraso del dólar respecto al incremento en pesos del 20%.
Conclusiones
Estos análisis nos permiten ver la volatilidad del valor del dólar respecto a la inflación en pesos para el rubro de la construcción.
Lo que hemos analizado solo involucra a costos de reposición del bien, quedando para un completo análisis del caso de negocio los valores que el mercado paga por estos bienes, que responde, en gran medida, a las condiciones de oferta y demanda, tanto para compra como para alquileres de superficie.
Para lo que es estrictamente manejo de costos de construcción, recomendamos trabajar siempre en pesos y ajustar, o bien con análisis de precios por rubro e ítem, o, en su defecto, utilizando índices de variación de precios como el que publica la Cámara Argentina de la Construcción.
En lo posible los profesionales debemos sacarnos de la cabeza de los clientes el famoso “esto debe costar tantos dólares por m²”. Lo debemos reemplazar por “al día tal, el costo del m² es de tantos pesos”.
En cuanto a los valores inmobiliarios, como dijimos, éstos se comportan de manera diferente. Por supuesto que los costos de reposición del bien inciden, pero lo fundamental es la oferta y la demanda.
A largo plazo podemos inferir que ambos conceptos convergen, pero en la coyuntura la situación puede ser muy diferente.
De cualquier modo, entre el momento de decidir la inversión y el de tener el bien disponible para comercializar pasan fácilmente más de dos años. Recomendamos hacer fríamente el análisis del caso de negocio sin mirar demasiado la coyuntura y pensar en el mediano plazo.
